再加上燕郊楼市本就和北京息息相关
2020-06-16 21:44
来源:未知
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“在这一轮市场火爆的情况下,北京供应量有限,而且限购,这就导致资金很多流入了不限购的区域,通州限购政策最严格,利好也最多,所以资金就进入了燕郊等区域。现在看,燕郊的确有非理性的情绪蔓延,整体看,风险也越来越大。目前燕郊的价格甚至超过通州和房山,这种价格目前是投资需求推动。”张大伟说。

对于购置此类房源的购房者来说,严跃进表示,需要注意三个内容:第一是盲目高价入市,可能恰好是在最高位进入,这个时候会有较大的风险;第二是在高价面前不应该“妥协”,必须学会砍价或商议各类变通手段;第三是若非自住,投资方面需要谨慎和冷静。

据记者了解,3月19日,距离上次开盘仅两周时间,燕郊某项目再次开盘,延续了之前的火爆,又一次开盘售罄。燕郊另外一个项目也于当日开盘,其开盘销售的户型均为南北通透的方正户型,截至中午12点,房源已基本售罄。

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹也表示,从过往的历史经验来看,通州及环通州楼市的房价波动非常剧烈,楼市升温时,房价快速上涨,但在楼市降温时,房价的跌幅也最大。

一线城市强劲的需求在一定程度上也催热了周边区域。上周末,北京周边共7个项目入市,分布在燕郊、香河、永清、固安,均取得了不错的销售业绩。燕郊两个项目推出的当期产品全部售罄,其中某项目的个别优质户型的销售单价高达2.8万元,而北京目前还有不少区域的新房售价为2万多元。事实上,这只是一线楼市外溢的表现之一。统计机构的数据显示,北上广深周边区域均呈现出量价齐升的态势。业内提醒购房者保持谨慎,避免盲目入市。

历史数据显示,燕郊房价屡次大起大落,2009年底的燕郊房价大约在每平米六七千元,2010年5月随着北京房价飞涨达到高点,燕郊天洋城卖出过13000元/平米的价格;2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策,房价跌回8000元;而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平米,随即又下跌,2011年上半年燕郊房价基本维持在7000-8000元/平米且匀速上涨。2012年,随着北京通州房价跳水,燕郊一手房单价也从2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米,其中某项目从均价8500元直降至5500元/平米。2013年燕郊房地产市场预期的转变,市场价格具备比较好的支撑。2014年受全国市场降温的影响,涨势受抑制。2015年,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势,售价已经达到2万元/平方米。而目前一些项目已超2万元。

燕郊的高房价让业内咋舌不已。“北京2万多的项目不少,想不通为什么去燕郊,这些人咋想的?”一位业内人士直言。

事实上,一线城市的外溢效应越发明显,不仅仅是北京周边,上海、广州、深圳周边区域楼市也呈现量价齐升的态势。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,燕郊的市场一直是热起来疯,跌起来也疯。

3月20日,易居研究院智库中心对一线城市周边区域6个地区市场成交进行统计。其中北京周边区域为大厂和固安,上海周边区域为苏州和杭州,广深周边区域为东莞和惠州。统计显示,3月1日-20日,这6个地区新建商品住宅成交面积为289万平方米,相比2月前20日成交量增幅为563%,相比1月前20日成交量上涨15%。

亚豪机构市场总监郭毅认为,目前燕郊购房客群已经以投资需求为主体,投资需求的短线炒作,快进快出,这样的购房客群的结构变化必然会加剧区域楼市的不稳定现象。再加上燕郊楼市本就和北京息息相关,北京市场走热,燕郊同步升温,北京市场趋冷,燕郊房价则会迅速下跌。而目前北京楼市在限购政策的压力下,回暖速度并不显著,燕郊房价的过快上涨,提示泡沫正在堆积,市场风险加剧。一旦预期中的利好没有得到兑现,比如轨道交通的建设、市政府东迁通州给燕郊的辐射效应等,燕郊楼市的泡沫将会迅速挤出,房价也将随之大幅下滑。

记者在搜房网上看到,北京不少新房项目的售价为两万多,甚至有的不足两万。以房山为例,搜房网上的数据显示,绿地诺亚方舟售价为1.9万元/平方米,合景领峰为1.8万元/平方米,首创伊林郡售价为2.6万元/平方米。同时,在与燕郊一河之隔的通州,部分项目的售价也仅为2万多元。

对于一线城市周边区域量价齐升的状况,业内提醒购房者在入市过程中应相对谨慎,避免盲目入市。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,目前包括燕郊在内的河北三县市场交易价格持续攀升,这使得整个房地产市场恐慌性购房的情绪开始蔓延。对于这一点,需要三方面对待。第一,此类交易一定程度上反映了房企对于市场的看好,所以推盘后的定价会比较高调。第二,此类交易背后实际上也有房企和购房者博弈的情绪,目前来看卖方市场已经形成,房企提高售价会更有底气。第三,在市场交易相对疯狂的情况下,部分定价带有很强的随意性,有很大的泡沫或水分。

分区域看,北京周边区域有明显的成交量上升态势,幅度上介于上海周边区域和广深周边区域之间。上海周边区域有比较明显的成交量上升态势,如杭州新建商品住宅成交面积相比1月份上升了120%,相比2月份上升了879%。此类幅度也明显超过统计中的其他5个地区。

上周末,燕郊两项目的热销刷屏朋友圈,其中一项目销售起价为1.8万元,而另一个项目的销售均价为2.4万元,个别优质户型的售价达到了2.8万元。

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